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广州以签订房屋买卖合同作为合同的担z保的如何处理？

张静律师解答：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条：一方当事人主张房屋买卖合同实为合同的担z保的,应当举证证明合同关系的存在。

当事人以签订房屋买卖合同作为合同的担z保,出借人主张就买卖合同项下的房屋优先受偿的,不予支持。出借人请求履屋买卖合同的,应当依照《人民z法z院关于审理案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定处理。

当事人以签订房屋买卖合同作为合同的担z保,双方已经办理房屋所有权转移登记,借z款人以不存在真实的买卖合同关系为由,主张合同无效并请求返还房屋的,人民z法z院应当向当事人释明变更诉z讼请求为返还借z款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额。

《人民z法z院关于审理案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为合同的担z保，借z款到期后借z款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民z法z院应当按照法律关系审理，并向当事人释明变更诉z讼请求。当事人拒绝变更的，人民z法z院裁定驳回起诉。

按照法律关系审理作出的判z决生效后，借z款人不履行生效判z决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借z款本息之间的差额，借z款人或者出借人有权主张返还或补偿。

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广州夫妻一方擅自卖房合同有效吗？

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条：夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,人民z法z院应当依照《人民z法z院关于适用<中华人民共和国民事诉z讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉z讼。

买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉z讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,人民z法z院可以向买受人释明变更诉z讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的,可以判z决合同继续履行:

(一)夫妻另一方追认买卖合同的;

(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;

(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;

(四)有其他情形,可以认定买受人属于《人民z法z院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。

夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得的规定审查。

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1、开发商将房屋委托他人销售，能随时解除委托合同吗？

张静律师解答：如委托合同有约定不得解除就不可以。

相关法条？

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十八条：合同约定委托人在一定期限内不得另行委托他人,委托人依据合同法第四百一十条的规定主张任意解除权的,不予支持。

《合同法》第四百一十条：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

2、开发商违反商品房包销合同的，如何支付违约金？

四十九、委托人违反商品房包销合同约定,将约定由包销人包销的商品房或者商品房项目转让给第三人,导致包销合同无法履行,包销人请求委托人赔偿损失的,应予支持。

合同对损失赔偿没有约定的,可以参照包销价格与商品房市场价格的差价、包销人的实际投入等因素确定损失。

五十、包销人超出商品房包销合同的授权范围从事包销活动,致使委托人承担赔偿责任的,委托人可以向包销人追偿。

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广州二手房买家没有购房资格，终无法过户算谁违约？

张静律师解答：按照合同约定来认定是否构成违约。如下面这个案件，合同约定“因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金”。一审法官认为签订合同时双方都知晓买家没有购房资格，则该政策原因因是指其他政策，不包含买家不具备购房资格这个情况。判定买家构成违约，卖家可没收定金。二审法z院认为政策原因包含了购房资格的情况，认定买家不构成违约，定金退还。

判z决书节选：

本院认为，双方合同签订时，广州地区限购政策已实施多年，买卖双方及经纪方理应知晓。然而，在李买家不具有购房资格的情况下，李买家与陈卖家作为完全民事行为能力人仍签订上述合同，买卖双方均应承担一定的责任，但该责任可相抵。在李买家不具备购房资格的情况下，李买家与陈卖家在《房屋买卖合同》第十三条特别约定，因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金。结合一审诉z讼中，证人梁某到庭所述及中介公司未收取中介费用的事实，前述第十三条的特别约定应是各方对有关李买家的购房资格问题所作特别约定，即李买家在2017年7月30日前未具备购房资格的，合同自动解除，卖方退还全部定金。为此，一审认定该条款中有关“政策原因”应理解为签订合同后所出现新的房屋调控政策，李买家未取得购房资格问题也不适用该合同十三条的约定欠妥，本院予以纠正。现李买家至2017年7月30日仍不具备购房资格，李买家根据前述条款要求陈卖家全额退还定金100000元有合同依据，本院予以支持。一审认定李买家单方构成违约，判处李买家已交纳的定金100000元由陈卖家没收，不予退还不当，本院予以纠正。

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