广州白云区买卖无效处理咨询服务为先「多图」备课要求

广州恋爱期间，男方把宅基地房赠与给女方有效吗？

张静律师解答：无效。宅基地房不能赠与给外村人。

书节选：

本院认为：从本院查明的事实看，案涉房屋坐落的土地权属性质为集体所有，案涉房屋属于宅基地房屋。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。原告并非案涉房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不能取得集体土地使用权，根据房地一体的原则，被告向原告赠与案涉房屋中的部分面积亦将导致案涉房屋所坐落的土地使用权流转至集体经济组织以外的成员，因此，原、被告之间就案涉房屋中部分面积形成的房屋赠与合同关系，违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，应认定无效。原告的请求以赠与合同有效为前提，故本院对原告的请求依法驳回。

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州宅基房买卖无效纠纷中，能同时判合同无效和驳回起诉吗？

张静律师解答：可以。法官在审理此类案件的时候，方法真是不停在变化。一般请求都有确认合同无效，腾房，赔偿这3个请求，有的法官裁定整个案件不予受理，驳回起诉。有的法官在一个里合同无效，再驳回其他请求。有的法官同时出两份法律文书，一份裁定书，对腾房和赔偿的请求不予受理，一份书，对合同无效的请求支持。如下面这个案件，当事人上诉认为一个案件中不能又出又出裁定，二审就说了：没有哪个法条规定不能这样。真是人才。

书节选：

关于詹买家上诉认为在一个案件中既认定黄卖家的起诉不符合法律规定受理条件驳回起诉，同时又进行了实体审理，属于程序的意见，对此本院认为，涉案合同为宅基地房屋买卖合同纠纷，黄卖家在本案中主张确认涉案合同的效力及请求返还因合同无效取得的财产，符合《民事》的规定，理应进行实体审理。因涉案房屋存在未办理报建手续，而该建筑物的认定和处理不属于人民调处范围，且合法性认定和处理直接涉及到房屋能否归还、损失如何赔偿等，故一审将部分诉请驳回起诉，待行政主管部门依法处理后再行主张，并无不当。至于，詹买家提、认为一审裁定仅裁定驳回部分请求不当的意见，亦不予采纳，予以驳回，维持原裁定，本院不再另行制作裁定书。

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广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼

广州宅基地房纠纷中，一定会采纳评估报告吗？

张静律师解答：90多%的情况下，都会采纳评估报告作为赔偿的依据，但也有部分的案件，法官也会不依据评估报告的金额来赔偿，而采用其他的依据。如下面这个案件，买家买旧的宅基地房后拆旧建新，几十年过去了，房屋要拆迁了，卖家却擅自和拆迁办签订了拆迁补偿协议，并领取了全部的拆迁款。买家于是起诉要求卖家赔偿其拆迁补偿的损失。本案中卖家申请对宅基地房的重置价格进行评估，评估公司评出来重置价格是48万。但终没有依据该报告赔偿，而是依据拆迁补偿款的金额了赔偿。卖家赔偿买家65万。本案中，法官估计是为了平衡双方的利益才这样判的。

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宅基地房可以查封吗？

广州张静律师解答：查封可以，但一般不会拍卖，且实践中广州地区一般连查封宅基地房都比较少。早年间的确有广州查封宅基地房，但也只是查封，一直未拍卖。现在连查封都基本上不会查封了。宅基地房的拍卖需符合相关法律规定，如买家只能是本村村民、名下只有一栋宅基地房且面积未超标、村集体同意等。实践中不同区，不同村集体处理都不同，所以很难真正拍卖。毕竟如果通过拍卖的方法的话，相当于宅基地房的买卖就合法化了，就要担责任。如下面这个案件，虽然在2014年查封了某宅基地房，但一直未拍卖，多个案件轮候查封，一直查封到了2023年，仍然未拍卖。

书节选：

一审另查明，2014年11月19日，一审就郑某与冯某之间的纠纷作出（2014）穗海法民二初字第X号民事书，判令冯某在生效之日起10日内向郑某偿还本金188000元及利息，并赔偿律师费5000元给郑某；等。上述生效后，因冯某未履行义务，郑某向一审申请强制执行，一审以（2015）穗海法执字第X号执行。执行过程中，一审于2015年6月3日查封冯某所有的位于广州市海珠区某号（宅基地使用证登记使用人为潘某）第四、第五、第六（半层）层的宅基地房屋使用权。该案于2015年10月21日裁定终结本次执行。后一审以（2019）粤0105执恢X号案恢复执行，上述宅基地房屋于2020年1月19日查封，查封期限至2023年1月18日止。

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