连平：房地产企稳将是重要的积极信号

7月16日，2024年第二季度"中国经济季度观察·圆桌纵横谈"在上海举行。

"中国经济季度观察·圆桌纵横谈"是观察者网2024年重磅推出的季度性经济观察栏目，邀请经济界和金融界重量级专家学者，围绕国家统计局发布的季度经济数据，解读中国经济形势和政策，回应当下公众最为关心的热点话题，展望未来发展。

中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长连平与会发言。以下为发言全文：

昨天（15日），国家统计局公布了中国经济半年度数据，应该说，经济总体上还是趋向于继续复苏。整个上半年的经济增长5%，基本在总体目标范围内。但数据低于此前市场预期，整个经济下行的压力仍然存在。

市场上通常说我国经济运行中"有效需求不足"，我觉得还得要找出这个"有效需求不足"的源头主要是在什么地方、哪些领域有更大的压力，以及哪些方面可能表现还不错？比如说这次公布的数据里面，制造业的生产投资数据就都不错，制造业投资的增速达到了9.5%，而且已经持续了一段时间。再看固定投资方面，上半年固定资产投资是245391亿元，同比增长3.9%，如果扣除房地产投资的话，固定资产投资增速要达到8.5%，也非常不错。

而当前的房地产市场，则出现了持续的深度调整。应该说，房地产对整个中国经济来说，具有明显的重要性。比如之前有一个"456"的提法，就是当前银行贷款中40%在房地产领域，地方政府的收入中有50%是跟房地产有关，还有居民自己拥有的财产60%以上是房产。房地产对人们投资、消费、金融、就业、收入，甚至于理财和资本市场方方面面，都有着深刻的影响。上半年，房地产下行拖累投资增速4个百分点、社零增速4.7个百分点、名义GDP增速1.5个百分点。

从消费的角度，也能看出房地产下行的影响，因为购房本身是个消费行为，房子是最大的耐用消费品。如果这个消费行为实现了，那么后面还会产生一系列衍生的消费，比如家装家具、家用电器、纺织服装等等，这和其他消费一次性就结束的情况还是有很大的不同。还有就是金融方面的数据，信贷中的开发贷、按揭贷款表现疲弱与房地产有很大的关联。

如今对投资、消费已经出台了很多相关的政策。中央财政发了超长期的特别国债，还有地方政府专项债等，都产生了一定的效果，而且接下来可能力度也不小。同时还伴随着大量的项目，所以推动基础设施建设投资增速达到一个比较高的水平，我觉得是没有太大的问题。

不过我们也要注意这些资源投入后，所能产生的效果，特别需要关注的是要抓住重点和关键，判断哪些地方是薄弱的环节。中央的政策也一直在提，就是要针对经济运行的薄弱环节采取措施。所以，从房地产的重要性和受到的压力看，未来的政策重点、资源重点投向的领域，还是应该在房地产上，应有一系列更有力度的、更有针对性的举措，推动短期市场的运行能够逐步企稳。如果能够促使房地产企稳，出现一定程度的温和回升，那么对于整个经济的运行应该说是比较重要且积极的信号。

而今年以来，房地产方面的政策举措力度不小，去年、前年都已经陆续推出了多个批次，今年5月后的力度相对更大一些。最近从市场情况来看，销售状况就出现了一些阶段性地好转。有观点说"市场出现小的脉冲现象"，虽然持续时间不长，但我认为市场并不是没有需求。最近三四年来，销售大幅收缩，成交量没有很好地释放过；而经过较长时间积累后，需求总是需要释放的。

目前有需求的购房者，也怕买在房价的高位处，也有人担心买了房后房企却交不了房，所以不少人特别的小心，观望意愿较强。所以当下我觉得还是需要有更大力度、更有针对性的政策举措来加以推动，建议是以下几方面：

首先是从需求侧入手，是否可以通过短期进一步地调降首套房按揭贷款利率，进一步降低购房成本，使得购房者意识到目前利率已经足够低。经过很长时间的下降，市场利率水平已经有明显的下行。但考虑到整个利率政策比较谨慎，因为它涉及到资本流动、汇率等方面的因素，比较复杂，央行并不希望大幅度地调降人民币利率。但我觉得，还是可以单独通过在房地产按揭贷款利率这一个点上，进一步加以推动，使得购房者更有意愿去释放购房需求。

还可以考虑让短中期利率水平的明显降低成为一个阶段性现象，也就是说，购房者如果能意识到如果当下不去购房，一年半载后也许就不是这么低的利率水平，那么购房者就可能更愿意在当前释放需求。

目前一些二线城市，甚至一些重点的二线城市，仍有许多相关的购房限制。因为长期以来，为了调控房地产市场，推出了许许多多相关的政策，其中有许多都是限制性举措，在一些城市里，这方面的政策却没有完全取消。因此，各地政府应该再梳理一下，该取消的限购措施就要取消，除了少数极个别像北京、上海、深圳等城市，可以允许有一些限制性举措，其他的都可以放开。因为中央也定了调子，房地产市场现在整体的供求关系已经发生了很大的改变，简单解释就是目前总体上已经"供大于求"了。

在供给端，需要加大力度支持房企，房企如果有风险，也会给购房者和金融市场带来风险。所以首先要在流动性方面支持房企，有助于保持市场平稳运行。

其次要在一线城市要增加供给，因为一线城市的供求关系目前仍然紧张。例如最近上海的数据看来好像还不错，新房和二手房的成交量、价格都在上涨，说明需求释放得比较明显，这个时候就应该要增加供给，提升整个成交量。成交量上去了就会给整个市场带来信心。同时，一部分头部房企在通过一定规模的销售后，经营状况也会有所改善，这样也有助于在供给端使市场的平稳因素能够更好地发挥出来，推动房地产市场企稳。

最后还有一点建议，就是针对中国这样特大型的房地产市场及其在中国经济中的重要性，应该考虑设立房地产稳定基金。这个基金既可以对整个行业给予支持，可以很好地调节行业中的风险，能为市场树立信心；还可以兼顾到银行对相关不良资产的管理、处置等等。我觉得，长期来看，更重要的还是要给市场比较稳定的信心，而房地产稳定基金正是这样一种重要的支持手段。