广州宅基地房有加建，还能起诉合同有效或无效吗？
张静律师解答：不一定，不同法官处理可能不同，有的法官会针对有证部分进行合同效，有的法官直接以房屋违建，驳回原告起诉，不进行任何处理。只能说，有风险，看运气。如下面这个案件，法官就有证部分，同村村民之间的买卖合同是有效的，无证部分不处理。
书节选：
认为，涉案房屋在1994年建设，之后于1995年领取宅基地使用权证，该证对所建设的1至5层合法性予以确认。梁卖家与梁买家均为涉案房屋所在村集体组织成员，现梁买家出示《房产权转让正明书》，载梁卖家将涉案房屋其所享有的份额转让给梁买家，卢某虽对梁卖家的签名不予确认，但未能提供相反证据予以反驳，故对《房产权转让正明书》予以采信，并对《房产权转让正明书》中所涉及的宅基地使用证所载范围的至5层宅基地房屋使用权的转让合法性予以确认，对于《房产权转让正明书》所涉及第6至7层建筑物，因尚未有相关行政部门对该两层房屋的产权合法性的认定，故梁买家应待该两层房屋的产权合法性确定后另行主张权利，在本案中暂不予调处。
关于过户登记，因涉案宅基地房屋与宅基地证载范围不一致，且梁买家未能提供证据证实相关产权登记部门可以办理宅基地房屋的产权过户手续，应由梁买家承担举证不能的不利法律后果，故对于梁买家要求办理宅基地房屋过户登记的请求不予支持，予以驳回。
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广州父亲名下的宅基地房拆迁所得的安置房，子女有份吗？
张静律师解答：根据谁主张谁举证的原则，如果原告起诉自己有份，就必须举证证明自己有出资建房，否则无份。如下面这个案件，父亲名下的宅基地房拆迁，安置房写了父亲的名字。其中两个儿子不服，认为自己也是家庭成员，安置房自己有份，起诉确认安置房自己有份。二审认为，原告没有证据证明自己有出资，驳回其请求。
书节选：
本院认为，本案争议的焦点为XX号房屋是否属于家庭共有财产。根据《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，双方均确认是拆迁了三套宅基地房才安置补偿的XX号房屋，梁父、梁某2、梁某3在二审期间补充提交的宅基地证显示，该三套宅基地房在1986年办理宅基地证时均登记在梁父名下，而且XX号房屋的房地产证亦载明该房屋的权属人为梁父，权属来源为1999年新建。根据《民事法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。审查双方在一不符合客观现实。而且，即使梁父使用了梁某4、梁某5应分得的拆迁补偿款建造XX号房屋，但物权与债权并不能等同，梁某4、梁某5可另案向梁父主张返还。因此，梁某4、梁某5主张XX号房屋属于家庭共有财产依据不足，应予驳回。
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广州宅基地买卖合同无效纠纷中，房屋价值评估一般多少？
张静律师解答：宅基地房屋价值的评估每个案件都不一样，差别非常大，跟房屋的新旧、位置、面积都有关系。如下面这个案件，评估出来房屋的价值（含土地价值）就是67万，476平方米，本案为2019年案件。
判z决书节选：
诉z讼中，劳买家申请对涉案房屋价值进行评估。法z院依法委托广东安某价格事务所有限公司（以下简称安某公司）对涉案房屋价值（单列土地使用权价值）进行评估。根据评估报告，涉案房屋宅基地使用权价值为672648元；劳买家分得的房屋价值（含土地使用权价值）为204164元。根据评估报告核定，涉案房屋的区位楼面地价为1413.13元（672648元÷476平方米）。因此，劳买家分得的房屋的土地使用权价值为69667.3元（1413.13元×49.3平方米）。扣除上述土地使用权价值后，相应上盖物的价值为134496.7元。
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广州旧的宅基地房已经拆掉了，发生争议还能打官司吗？
张静律师解答：如果宅基地证上登记的房屋已经拆掉了，新建了房屋，那么就不能打官司了，会以新建房屋没有报建，违建为由不予受理。如下面这个案件，一审仍然对新建的房屋进行评估并返还房屋，赔偿损失。二审认为房屋因改建已经丧失相互返还的基础了，改判撤销退购房款和赔偿损失的判项。
书节选：
首先，案涉《见证书》签署于1999年9月21日，根据当时施行的《土地管理》《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售；城市居民不得占用农民集体土地建住宅。案涉《见证书》约定内容为伍卖家向马买家转让宅基地使用权及上盖房屋产权，而马买家并非该村集体经济组织成员，各方当事人签署《见证书》属于《合同法》第五十二条第（四）款规定的损害社会公共利益的情形，一审认定该《见证书》无效，合法正确。
其次，伍卖家将房屋转让予马买家，马买家实际占有使用房屋二十多年，并进行了改建，各方当事人应本着诚实信用原则处理纠纷，共同构建诚信和谐新农村。原房屋因改建已丧失恢复原状、返还原物的基础，伍卖家亦在一审中撤回要求马买家腾空房屋返还的请求，一审判处伍卖家退还购房款及赔偿房屋差额损失，实质上是对合同无效后相互返还的法律后果的处理，但该处理缺乏事实及当事人诉请依据，应予纠正。综上所述，改维持确认《见证书》无效的，撤销退购房款和赔偿房屋差额损失107万的。
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